Sonadezi Châu Đức (cổ phiếu SZC) hiện đang sở hữu quỹ đất lớn với nhiều dư địa để cho thuê cùng với vị trí tương đối đắc địa đón đầu dòng vốn đầu tư. Với vị trí chiến lược này, các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm như Sân bay Long Thành, cảng Cái Mép, đường 991B, Vành đai 3… được đẩy mạnh sẽ tạo động lực lớn để KQKD của SZC tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới.
Điểm nhấn đầu tư
SZC có 3 hoạt động chính mang lại doanh thu trong tương lai:
- Cho thuê KCN: Là động lực tăng trưởng chính, dòng tiền cho thuê hằng năm khoảng 500-550 tỷ (không gồm phí quản lý), tương ứng với diện tích cho thuê 50 ha/năm.
- Thu phí đường bộ BOT: Lợi nhuận ổn định, khoảng 30 tỷ/năm (bắt đầu từ 2022 do hiện tại BOT đường 768 bị dừng hoạt động để nâng cấp trạm thu phí).
- Thực hiện hợp tác đầu tư sản phẩm đất nền giai đoạn 1 dự án KDC Hữu Phước (40ha): Đã hoàn thành hạ tầng và sẵn sàng ghi nhận doanh thu vào quý 4/2021.
1. Tổng quan về doanh nghiệp
2. Tiến độ cho thuê của SZC được cải thiện
# SZC có giá cho thuê rẻ nhất khu vực BR-VT
Quỹ đất thương phẩm còn lại đến cuối 2021 dự kiến hơn 900 ha: Trong đó, quỹ đất triển khai KCN khoảng 700ha và khoảng 537 ha diện tích đất khu dân cư (tỷ lệ thương phẩm khoảng 40%).
SZC hiện đang là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn nhất tại khu vực BR – VT, khu vực đang phát triển rất nhanh và vẫn còn tiềm năng tăng trưởng lớn với hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng quan trọng như: (1) Sân bay quốc tế Long Thành; (2) Cụm cảng Cái Mép; (3) Dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.
Với mức giá thuê còn rất cạnh tranh so với khu vực lân cận là Huyện Mỹ Xuân (BR-VT), tiềm năng tăng giá thuê đất cũng như giá BĐS do SZC đang quản lý vẫn ở mức cao.
# BR-VT có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển khu công nghiệp
- Lượng hàng container vận chuyển theo đường biển tại khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu ghi nhận mức tăng trưởng bình quân 23%/năm (5y CAGR) do cụm cảng Cái Mép là cảng nước sâu, thuận lợi cho việc vận chuyển & lưu thông hàng hóa của các tàu container.
- Cụm cảng Cái Mép-Thị Vải hiện là cụm cảng duy nhất ở Việt Nam có các chuyến tàu mẹ chở container đi thẳng châu Âu, châu Mỹ mà không phải trung chuyển qua nước thứ ba. Đây cũng là động lực để khu vực BR-VT hưởng lợi từ EV-FTA.
- Hiện cụm cảng ở khu vực Cái Mép chỉ khai thác được khoảng 62% công suất thiết kế (2019). Nguyên nhân là do các nút thắt về:
– Kết nối cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ: QL51, tuyến đường thuận lợi duy nhất để các tỉnh thành miền nam di chuyển xuống BR-VT, hiện đang bị quá tải.
– Cơ chế chính sách phát triển & khai thác cảng biển: Hiện tại cảng Cái Mép – Thị Vải vẫn chưa có trung tâm kiểm tra hàng hoá tập trung, dẫn tới việc DN phải lấy mẫu gửi về các phòng thí nghiệm & trung tâm kiểm định chuyên ngành ở TP HCM => chờ tới khi có kết quả kiểm định mới được thông quan (thường mất 10-20 ngày) => tốn kém về thời gian & chi phí lưu kho bãi.
#Khu công nghiệp Châu Đức có vị trí địa lý khá thuận lợi
- KCN Châu Đức có vị trí tốt khi cách cảng Cái Mép chỉ 20-25 km, tương ứng khoảng 30 phút di chuyển.
- Khi sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu & các công trình hạ tầng liên vùng được hoàn thiện (dự kiến 2025), các KCN ở BR-VT nói chung & KCN Châu Đức sẽ càng trở nên hấp dẫn đối với khách thuê.
3. Tiến độ lắp đầy đang được cải thiện
Dự phóng giá thuê sẽ tăng 9%/năm trong 10 năm tới, cũng như giả định việc KCN Châu Đức sẽ hoàn thành việc lấp đầy trong vòng 10 năm tới (bình quân mỗi năm cho thuê được 66ha).
Thực tế, với giá thuê rẻ & mối quan hệ với các công ty phát triển BĐS KCN chung tập đoàn mẹ Sonadezi (cụ thể là D2D), SZC có thể bán sỉ các lô đất cho các nhà đầu tư trên để thu tiền sớm & lấy vốn đầu tư cho quỹ đất khu dân cư.
Bên cạnh đó, việc sân bay Long Thành & cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu hoàn thành đúng tiến độ (2025) cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu sản xuất, góp phần giúp giá đất & tỷ lệ lấp đầy tăng nhanh hơn
Trong 3 năm qua, khu vực Châu Đức có hiện tượng sốt đất & chi phí đền bù giải phóng mặt bằng của SZC tăng gấp 5 lần, từ khoảng 1.1 tỷ/ha (2018) lên hơn 5 tỷ/ha (2020).
Do đó, BLĐ SZC đang đẩy mạnh công tác hoàn tất việc đền bù GPMB để tránh việc sốt đất làm đội vốn chi phí đầu tư lên cao về lâu dài.
Ở khía cạnh tích cực, việc sốt đất cũng giúp cho các dự án dân cư SZC khi mở bán được giá tốt, trong khi SZC đã hoàn thành đền bù GPMB
4. Quỹ đất KDC giá rẻ là động lực tăng giá
Cuối năm 2020, SZC đã hoàn thành GPMB khoảng 352ha (60% diện tích KDC). Trong đó, khoảng 329ha đã có sổ. Lũy kế chi phí đền bù bình quân là 120,000/m2, theo số liệu công bố của SZC & TCSC ước tính.
Việc triển khai nhanh các dự án KDC sẽ là động lực tăng giá đối với cổ phiếu SZC, trong bối cảnh đất nền khu vực Châu Đức đang tăng rất nhanh (chúng tôi quan sát tăng 40-50%/năm). Điều kiện cần là việc đẩy nhanh tiến độ cho thuê các KCN để có vốn vay & đầu tư các KDC sớm.
5. Khu dân cư Hữu Phước đã được phê duyệt
Quý 1 2021, SZC đã hoàn thành cơ bản xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án này, tuy nhiên phải đến tháng 7/2021, công ty mới triển khai đợt đầu tiên bán sản phẩm dự án KDC Hữu Phước bằng hình thức Hợp đồng hợp tác đầu tư.
Hợp đồng hợp tác có thời gian thực hiện 12 tháng, với 4 đợt thanh toán chi phí đầu tư để nhận lại sản phẩm đất nền, trong đó CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) cũng tham gia đầu tư.
Trong quý 3/2021, D2D đã thanh toán hơn 113 tỷ đồng, dự kiến tham gia hợp tác kinh doanh 40 căn liên kế với diện tích từ 175m2-196m2.
Kỳ vọng rằng doanh thu từ KDC Hữu Phước sẽ tăng mạnh từ 2022 khi sản phẩm đất nền đã hoàn thiện và sau dịch Covid-19 giá đất tăng nhanh chóng mặt cũng như nhu cầu mua đất nền đầu tư của người dân khá lớn.
6. Định giá hấp dẫn
Các động lực tăng giá cần theo dõi của SZC:
- Tiến độ cho thuê KCN Châu Đức & bàn giao KDC Hữu Phước
- Tiến độ đầu tư đền bù GPMB & xây dựng hạ tầng
Rủi ro:
Rủi ro tài chính khiến SZC có thể phải phát hành cổ phiếu để tăng vốn đầu tư, gây pha loãng. Hiện tại SZC đang vay nợ khá cao (gần 2,200 tỷ) trong khi đã thế chấp gần hết quyền sử dụng đất. Trong khi đó, SZC có thể cần khoảng 4,000 tỷ để hoàn thành việc XDCB hạ tầng & đền bù GPMB KCN Châu Đức. Do đó, việc phát hành cổ phiếu là cần thiết, nếu SZC không thực hiện việc bàn giao KCN nhanh, để lấy vốn tái đầu tư…
7. Phân tích kỹ thuật cổ phiếu SZC
SZC mới vừa vượt đỉnh cũ 64.300 và sẽ cần thời gian để test lại đỉnh cũ trước khi tăng trở lại về mức giá mục tiêu 82.500
Những nội dung phân tích ở trên được tổng hợp từ nhiều nguồn (TCSC) và chỉ dùng để đánh giá tiềm năng/ rủi ro của một doanh nghiệp.
Vùng giá sẽ vẫn còn rẻ cho một doanh nghiệp còn dư địa tăng trưởng quá lớn trong tương lai. Phù hợp với những nhà đầu tư giá trị, mua tích sản cổ phiếu thì SZC là một lựa chọn tốt. Tuy nhiên trong ngắn hạn chắc chắn có sự biến động bởi dòng tiền đầu cơ thì những ai đánh ngắn hạn, trading thì bây giờ SZC sẽ rủi ro với các bạn.
Chúc các bạn có những quyết định đầu tư thành công.
