SZC là thành viên của Tổng Công ty cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (SNZ) – một trong những nhà phát triển BĐS KCN tiên phong tại Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm. SZC được thành lập năm 2007 nhằm phát triển dự án KCN đô thị & sân gôn Châu Đức với tổng diện tích hơn 2.287ha. Năm 2018, SZC chính thức niêm yết cổ phiếu trên sàn HOSE.

Theo UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT), tính đến hết Q2/24, BR-VT có 13 KCN đi vào hoạt động với tổng diện tích cho thuê là 3.528ha đạt tỷ lệ lấp đầy ~70%. Với diện tích cho thuê là 1.109ha tại KCN Châu Đức, SZC chiếm 31,4% diện tích đất cho thuê và 50,3% quỹ đất có thể cho thuê còn lại tại BR-VT.

Điểm nhấn tài chính SZC

• Doanh thu Q2/24 giảm 8,9% svck, tuy nhiên lợi nhuận ròng tăng 6,5% so với cùng kỳ (svck) nhờ biên LN gộp mở rộng nhờ giá thuê tăng mạnh.
• Chúng tôi nâng 7.2% LN ròng 2024 so với dự phóng trước để phản ánh giá thuê cao hơn kỳ vọng và chi phí bán hàng thấp hơn. LN ròng 2025 chỉ tăng nhẹ 0,9% sv dự phóng trước do điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án NOXH.
• Chúng tôi dự phóng LN ròng năm 2024-25 tăng trưởng 67,0%/37,5% svck.

Luận điểm đầu tư SZC

Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ 

Trong 8 tháng năm 2024, BR-VT ghi nhận 1,65 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới, đứng đầu cả nước về thu hút FDI với những dự án nổi bật như: nhà máy Bio-BDO của Hyosung (730 triệu USD), nhà máy Electronic Tripod Vietnam (250 triệu USD) và nhà máy thiết bị đầu cuối thông minh BOE Việt Nam (275 triệu USD). Chúng tôi cho rằng những kết quả ấn tượng này đền từ:

1) Hạ tầng giao thông BR-VT ngày càng được cải thiện;

 2) Giá thuê đất KCN tại BR-VT thấp hơn sv các tỉnh trọng điểm phía Nam khác.

KCN Châu Đức có thể hưởng lợi từ làn sóng FDI vào BR-VT 

Chúng tôi tin rằng hoạt động cho thuê tại KCN Châu Đức sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm tới vì:

1) KCN này chiếm 50,3% diện tích đất KCN còn lại có thể cho thuê của BR-VT tại cuối Q2/24;

2) KCN này có giá thuê cạnh tranh sv các đối thủ cùng ngành tại BR-VT và các tỉnh trọng điểm khác ở phía Nam.

Do đó, chúng tôi kỳ vọng doanh thu từ KCN sẽ tăng trưởng 29,7%/20,0% svck trong năm 2024-25.

Biên lợi nhuận gộp mở rộng nhờ giá thuê tăng mạnh

Chúng tôi dự phóng biên lợi nhuận gộp tăng 5,2 điểm % svck trong năm 2024 và đi ngang trong năm 2025. Với giá thuê cạnh tranh và vị trí gần cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, chúng tôi kỳ vọng giá thuê tại KCN Châu Đức sẽ tăng 7%/10% trong năm 2024-25, dẫn đến biên LN gộp tăng. Tuy nhiên, chi phí đền bù đất và tỷ trọng doanh thu từ NOXH cao hơn có thể hạn chế sự mở rộng biên LN gộp từ năm 2025.

Mảng BĐS dân cư đang phù hợp với dự phóng, sẽ bắt đầu cải thiện từ Q3/24

Cuối tháng 8, SZC đã công bố kế hoạch mở bán NOXH vào Q4/24, phù hợp với dự phóng của chúng tôi về việc bắt đầu bàn giao từ nửa cuối 2025. Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng việc bàn giao các căn shophouse sẽ tăng tốc từ nửa cuối 2024 khi các luật sửa đổi về thị trường BĐS đã có hiệu lực, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý. Chúng tôi dự phóng doanh thu BĐS dân cư tăng 61,3%/128,3% svck trong năm 2024-25.

Định giá SZC

Chúng tôi định giá SZC dựa trên phương pháp định giá từng phần (SOTP) cho các mảng: KCN, BĐS dân cư, sân gôn và trạm thu phí (BOT). Giá mục tiêu cao hơn là 42.900 đồng (do:

• Điều chỉnh giả định WACC từ 9,8% xuống 9,3% (Lãi suất phi rủi ro: 2,79%, Phần bù rủi ro thị trường: 7,78%) trong định giá DCF cho các
mảng KCN, BĐS dân cư và sân golf.
• Điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư của dự án KCN Châu Đức do điều chỉnh giá đền bù đất đối với phần diện tích đất còn lại chưa đền bù của dự án (294ha tính đến hết năm 2023) trong những năm tới, vì chúng tôi kỳ vọng luật đất đai sửa đổi sẽ làm tăng giá đất trong những năm tiếp theo.

Giá cổ phiếu SZC, cùng với các cổ phiếu thuần về BĐS KCN khác, đã diễn biến kém khả quan hơn sv thị trường thời gian vừa qua khi thị trường dường như đã lãng quên câu chuyện về xu hướng FDI. Chúng tôi tin rằng triển vọng của ngành BĐS KCN vẫn đầy hứa hẹn trong 2-3 năm tới và định giá của SZC hiện đã trở nên hấp dẫn hơn.
SZC hiện đang giao dịch ở mức P/B là 2,3x, thấp hơn mức trung vị của các công ty cùng ngành là 2,6x và mức trung bình 5 năm của SZC là 2,6x. Giá mục tiêu của chúng tôi tương ứng với P/B năm 2024 là 2,5x.

Phân tích kỹ thuật SZC

Cổ phiếu SZC cũng như các cổ phiếu thuộc nhóm ngành BĐS- Khu Công Nghiệp đã có thời gian điều chỉnh và bị bỏ quên và đang tích lũy đáy dần.

SZC sau khi break giá 38k sẽ bước vào giai đoạn tăng giá mới, đây là cơ hội để có thể gom mua cổ phiếu để chờ đợi đợt tăng giá trong tương lai.

Chúc anh chị đầu tư thành công! Đừng quên share bài viết nếu thấy hay và đừng ngại liên hệ Phương để biết thêm nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn khác nhé.